マンション再生

マンションの再生はどうすればいいの？
改修・修繕
マンションの建替え
マンションの敷地売却
マンションの再生手法の決議要件
マンションの再生に関するガイドライン

マンションの再生はどうすればいいの？

マンションの再生には様々な解決方法があります。どのような方法が適しているかは、個々のマンションの状態（規模・築年数）や抱えている問題により異なります。マンションの再生への選択肢を比較検討したうえで、判断することが必要です。

改修・修繕

建替え

敷地売却

改修・修繕

マンションの経年に伴う劣化や不具合に対しては、計画的な修繕を適切に行い、マンションの性能を維持・回復させていくことが重要です。

また、マンションに求められる性能や機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩などによって経年とともに高まっていきます。そのため、高経年のマンションでは、マンションの性能を向上させる改修工事を行うことが、住まい方を向上させるだけでなく、資産価値を維持していく観点からも重要になります。

性能向上などに資する改修工事の例

耐震改修

バリアフリー改修

省エネ改修

インターネット回線の整備

宅配ロッカーの設置

電気自動車用充電設備の整備

マンションの建替え

マンションの建替え手法には主に２つの方法があります。いずれも4/5以上の同意で建替えることが可能です。

「マンション建替法」に基づいた建替え

建替えに参加する区分所有者が法人格を持つ「マンション建替組合」を設立し、設立した建替組合が主体となって事業を進め、新しいマンションを再建します。区分所有者が取得した後の余剰の住戸は、デベロッパーに売却し事業資金に充当します。

メリット: マンションの建替え手法には主に２つの方法があります。いずれも4/5以上の同意で建替えることが可能です。
留意点: 建替組合の設立、権利変換計画の決定等の建替えの実施に必要な手続きが多くなります。

任意の建替え

各区分所有者は、マンションの権利を個別にデベロッパーへ売却し、デベロッパーが再建した新しいマンションを購入により再取得します。

メリット: デベロッパーが主体となって建替えを推進するため、区分所有者の事業リスクや労力は少なくなります。
留意点: デベロッパーへの売却の契約が区分所有者全員と成立しない場合など、事業がスムーズに進まないおそれがあります。

マンションの敷地売却

マンション敷地売却事業とは、マンションと敷地を一括して買受人（デベロッパー等）に売却する事業を指します。

建替えでは、区分所有者間で再建マンションの入居先に至るまでの詳細な権利調整（希望する住戸の広さ等）が必要となりますが、マンション敷地売却事業では、従前マンションの除却後の建物はマンションに限られないため、各区分所有者は分配金という金銭を受け取ることになります。事業にもよりますが、区分所有者の負担は建替えに比べて少なくなることもあります。

マンション建替円滑化法によるマンション敷地売却では、除却の必要性があることの認定等を受けたうえで、4/5以上の同意で敷地売却を行うことが可能です。

多数決でマンションと敷地を一括して売却できます。
一定の要件を満たすマンションについて、特定行政庁が許可した場合は建替後のマンションの容積率が緩和されます。

金銭化する

再建マンションに
再入居する

他の住宅に
引越しする

区分所有者の責務とは: 法律に基づき、多数決や認可等による着実な建替えの実施が可能です。
留意点: 対象は、「耐震性不足」「火災安全性不足」「外壁等剥落危険性」により周辺に危害が生じるおそれがあるマンションとなります。

マンションの再生手法の決議要件

マンションの再生手法や対象とするマンションの形態に応じ、区分所有者の決議要件が以下のように定められています。

態様	単棟マンション	団地型マンション
事業の対象	ー	全棟	一部棟
改修	対象棟の3/4【区分所有法】ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え	4/5 【区分所有法】	全体の4/5 かつ各棟の2/3 【区分所有法】	対象棟の4/5 かつ全体の3/4 【区分所有法】
マンション敷地売却	全員同意【区分所有法】ただし、特定要除却認定を受けた場合4/5 【マンション建替円滑化法】	全員同意【区分所有法】ただし、特定要除却認定を受けた場合4/5 【マンション建替円滑化法】
団地における敷地分割		全員同意【民法】ただし、特定要除却認定を受けた棟の除却のための場合全体の4/5 【マンション建替円滑化法】